主  旨：有關監察院糾正內政部針對「不動產仲介經紀業報酬計收標準」等相關問題未積極查明並適時檢討，爰依法提案糾正乙案，本會就相關議題提出立場說明及作法，請查照。

說  明：

壹、前言

 監察院以內政部所訂「不動產經紀業報酬計收標準」，未能本於「服 務報償原則」，考量房仲業「所任勞務之價值」是否相當，以及不同地區房價差異與不同時期房價漲（跌）幅迥異因素，按成交金額採比例逐級累退計收，造成消費者因房價上漲而多付鉅額服務報酬，徒增交易成本之不合理現象；又未落實交易資訊公開透明化，妥適規範房仲業廣告，致隱瞞重要資訊成為房地產消費糾紛之肇因；又「不動產說明書應記載事項」內容過於簡略；經紀營業員資格取得條件過於寬鬆且未落實訓練；房仲業提供定型化契約之內容是否詳實及合法、以斡旋金進行交易的情況是否已改善等，均未積極查明並適時檢討，而提案糾正。

貳、本全國聯合會本於監察員所指示服務報償原則，現已積極努力規劃逐步完成相關提升服務品質事項，茲計畫分三階段實施：

  一、短期計畫：目前刻正檢討修正本經紀業之服務核心之法規範，

     1.不動產說明書及其應記載不得記載事項與不動產調查加強其

       調查義務與責任範圍，以提升本經紀業之服務品質。

     2.不動產委售、委買契約書修正：現內政部及專家學者與本全

       國聯合會刻正討論及研擬中。

     3.成屋買賣契約書修正：現內政部及專家學者與本全國聯合會

       刻正討論及研擬中。

     4.對於營業員證照資格取得修正為測驗合格，業與內政部協商

       同意。

     5.關於經紀人之解說調查義務確定落實其責任與範圍，現將其

       相關規範訂於倫理規範中。

     6.關於本經紀業不動產說明書及其相關契約之研討座談會，邀

       請產、官、學、專家各方菁英提供優質建議，改革本經紀業

       之相關規範，現已進行中。

  二、中期計畫：

     1.每年定期召開研討會、座談會，提供最新最快捷之服務資訊   

       並法與時轉修正相關之法規範制度。

     2.加強並強制經紀人及營業員每年定期教育訓練，並邀請學者 

       專家及公部門專家蒞臨指導與教授課程。

     3.加強不動產紛爭解決與預防機制，如不動產營業保證金紛爭

       調解制度之加強等。

  三、長期計畫：

     1.共同配合公部門關於本經紀業制度規範研擬改良與精進之對

      策。

     2.配合產、官、學、專家各方菁英制訂長遠的規範與制度面。

參、內政部與本會為配合提升不動產經紀業之目前已執行及預計執行之說明

  一、已執行部分：

     1.目前已完成「不動產經紀業管理條例」修正草案，修正內容增 加多項罰則，加重不動產經紀人之責任，預估今年內必能修正通過。

     2.「不動產經紀業管理條例第二十四條之ㄧ、第二十四條之二、第二十九條」實價登錄制度完成三讀立法通過並已預定實行日期。

     3.本全國聯合會已透由政令宣導各公會週知會員，本業服務報酬 最高不得超過6 %且非固定比例，並視其服務品質多寡、優劣決定。將服務費之議價主導權轉交由消費者主導。

  二、將執行部分：

     1.強化不動產說明書之內容：

     強化不動產說明書中之「其他應說明事項、目前使用說明事項、法定使用管制內容、增加建築物改良物瑕疵情形之項目…等應調查解釋說明之法定責任。」

     2.服務報酬欄位空白：服務報酬之議價同意權由消費者主導，尊重不動產自由市場之機制。

     3.持營業員資格以通過測驗方式取得證照。

肆、關於監察院指摘之缺失，提出說明：

   1.我國「房仲服務報酬計收標準」除無最低費率限制外，上限規定亦高於各國平均費率（最低費率約2.8%，最高費率約4.9%），該上限規定如何決定，並無具體之依據及理由；又內政部參考各國資料時，未將各國之房價、工資及國民所得水準等相關因素納入考量，以瞭解其實際收取之仲介服務費與當地工資、國民所得間之關係，亦未就各國業者所提供之服務項目與內容進行分析比較，顯不周延。

     本會理由：各國不動產行情乃依當地市場自由化之結果，亦即依當地之市場自由機制決定，而監察院以各國之平均值來比較，顯有失當。惟又要內政部考慮各國之房價、工資及國民所得水準等等，此兩論點顯相矛盾。

   2.內政部訂定之「房仲服務報酬計收標準」，無斟酌房仲業「所任勞務之價值」是否相當，認所收報酬顯有過高等。

     本會說明：實務上都會因房產個別產品條件、地段好壞、總價高低、服務滿意度、品牌效應及客戶個別談判能力等因素，導致業者每個房產買賣個案也都絕大多數無法按報酬計收標準上限收費。完全是市場機制決定，消費者完全可依照服務品質決定報酬之主導權。

   3.現今都會區房價相較於10年前之房價已上漲甚多，臺北市高達220.03％、新北市高達181.59％，尤以臺北地區近5年（2005~2009）之新成屋房價漲幅為鉅，仲介在服務成本無具體驟增之情形下，於房價高漲地區仍按以往計收標準以成交價金之5-6%收取服務報酬，顯不合理。

     本會說明：房價雖逐年高漲，但相對店租亦隨之調漲，經營成本亦高，而且服務報酬之費率也逐年降低，可見服務報償會因市場自由機制自然調整，非監察院所指摘服務成本並無增加，計收標準仍按以往標準收取，此調查顯有矛盾之處。

   4.近幾年隨房價之上漲更不斷擴大，而上漲比例最大的北部地區，業者及營業處所之數量占全國之比例亦最大。房價上漲與交易熱絡雙重因素之影響下，使房仲服務報酬收入增加甚多，而服務成本增加卻有限，致產生龐大利潤，促使新業者爭相投入，並使既有業者競相擴展營業處所。

     本會說明：據調查北部地區之營業據點增加，乃源於交易量提高，而投資客相繼投入，而政府已於去年實施奢侈稅後，目前交易量已下降不少，本會立場仍支持市場自由機制，良莠自有市場決定。

   5.引用日本該法規定，係按成交金額採比例逐級累退計算其服務報酬，認我國「房仲服務報酬計收標準」仍屬偏高，且相關規定似未較日本法規定周延，故該計收標準之合理性實有商榷餘地。

     本會說明：

     1.就美國而言：

     本會日前邀請美國全美房地產協會2014理事長來台參訪，即強調美國尊重市場機制，任何不動產交易係賣方與房仲經理人之間自由意志的決定，政府沒有且不應就報酬加以規範，否將違反美國之反托拉斯法條，即有違反法律之虞，就我國而言，亦有違反公平交易法之疑慮。

     2.就日本而言：

     目前日本不動產仲介公定之收費標準為向買賣雙方各收取成交價格之3%，故應為：(1)日幣200萬圓以下之部分5%，仲介係向買賣雙方收10.5%且稅外加，故收費已達6.3%，(2)超過日幣200萬圓以上至日幣400萬元部分4%，仲介係向買賣雙方收8%且稅外加，故收費已達8.4% (3)超過日幣400萬元以上部分3%，仲介係向買賣雙方收6%且稅外加，故收費已達6.3%，我國仲介費以6%為最上限，明顯低於日本，實無再有調低之理由。

     3.就澳洲而言：

     經查，澳大利亞對不動產經紀業之管理規範，非屬聯邦政府中央主管事務。目前全澳各州、領地政府中，僅有昆士蘭州（Queensland）針對不動產仲介之佣收標準，以法規明定之，其他各州、領地均無訂定相關法規，更證明澳洲政府除昆士蘭州外並未對之規範，支持市場機制。

伍、結語：不動產經紀業應本於服務報償原則尊重市場自由機制、服

    務報償之主導權應交由消費者決定

    由於國內的房屋仲介，已經是完全競爭的成熟市場，政府介入仲介報酬的調整，有可能導致市場產生惡性競爭，如此反有損消費者權益。目前消費者既然可以委託一家房屋仲介專任買賣，也可以用一般委託，委託多家房屋進行仲介，甚至也可自己買賣房屋，若有個案認為房屋仲介有暴利的情況，也可透過法院，依民法第572條，事後調整報酬。由此可見，消費者手上確實握有足夠的房屋交易成本決定權。另凡觀交易糾紛統計，市場幾乎看不見因服務報酬而產生訴訟糾紛。故政府應脫離『價格制定者』的角色，善用公權力，致力於監督不動產經紀業管理條例及相關法規的落實，透過輔導、獎勵、取締等手段，使房屋仲介服務，維持一定水平，而將佣金之主導權交由消費者決定方為上策。