新制預售屋買賣定型化契約查核實施計畫
一、查核目的
為保護消費者權益，加強查核企業經營者使用新制預售屋買賣定型化契約情形，以落實預售屋交易安全機制，特訂定查核實施計畫。
二、查核依據
（一）消費者保護法第17條第3項。
（二）本部99年10月13日內授中辦地字第0990725421號函頒「辦理不動產交易各項定型化契約查核作業注意事項」（如附件1）。
三、查核期間及次數：
（一）查核期間：100年5月至12月間。
（二）查核次數：
１、第1次
（１）查核：100年5月15日至6月10日。
（２）複查：100年6月10日至7月10日。
２、第2次
（１）查核：100年9月15日至10月10日。
（２）複查：100年10月10日至11月10日。
四、查核對象：
以各直轄市、縣（市）政府地政單位洽建管單位取得已領得建造執照，而尚未取得使用執照之建案，或由報章雜誌取得之預售屋銷售資訊為對象。
五、查核家數：
各直轄市、縣市（連江縣除外）每次抽查家數如下：
（一）新北市、臺北市、桃園縣、新竹縣、臺中市、臺南市：15家。
（二）高雄市、宜蘭縣、苗栗縣、彰化縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、臺東縣、花蓮縣、基隆市、新竹市、嘉義市：10家。
（三）澎湖縣、金門縣：3家。
六、查核項目：
以100年5月1日實施新制預售屋買賣定型化契約（如附件2）為查核重點，查核項目：契約審閱權、房地出售面積及認定標準、房地面積誤差及其價款找補、契約總價、履約保證、驗收、違約之處罰等，如附件3「100年新制預售屋買賣定型化契約簡要查核表」。
七、查核結果：
查核（複查）結果請各直轄市、縣（市）政府詳實依附件4、5詳實填寫，並以電子郵件傳送本部地政司承辦人蘇貴香(E-mail:[email protected])。
（一）第1次查核結果於本（100）年6月15日前傳送。對於違規業者之複查結果於7月15日前傳送。
（二）第2次查核結果於本（100）年10月15日前傳送。對於違規業者之複查結果於11月15日前傳送。
八、本部必要時得發布新聞稿或召開記者會，公布查核（複查）結果，並會同行政院消費者保護官及地方政府予以複查。
九、查核成果將納入本部101年對各直轄市、縣(市)政府地政業務辦理督導考評成績。
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附件1 |
辦理不動產交易各項定型化契約查核作業注意事項
中華民國99年10月13日
內授中辦地字第0990725421號函頒
一、為利直轄市或縣（市）主管機關（以下簡稱主管機關）執行查核企業經營者（不動產仲介經紀業、不動產代銷經紀業及建商）（以下簡稱業者）提供之不動產交易定型化契約（以下簡稱定型化契約），以保護消費者權益，促進不動產交易安全，特訂定本注意事項。
二、主管機關為執行查核業者提供之定型化契約，得組成聯合查核小組，成員得包括消費者保護官（以下簡稱消保官）、建築管理及地政等單位人員，並得由消保官帶隊，必要時得洽請所在地不動產仲介（代銷）經紀商業同業公會或建築開發商業同業公會協助。
三、主管機關對於轄內業者所提供之定型化契約，應不定期實施查核。但有下列情形之一，得優先查處：
（一）經檢舉或相關機關（構）、團體通報並檢具具體事證而有違反定型化契約應記載及不得記載事項之虞者。
（二）明知或可得而知已發生不動產消費爭議而有實施查核之必要。
四、查核原則：
（一）業者提供之定型化契約內容應包括內政部公告之定型化契約應記載事項，且不得記載事項不應列入契約內容。
（二）應記載事項，每條、點次之順序，得自由調整；其文意相同，未影響消費者權益者，不以逐字逐句相同為必要。
（三）已訂約之「定型化契約條款」內容，較「個別磋商條款」之約定，更有利於消費者，而消費者於為該約定時不知者，仍以「定型化契約條款」內容，為雙方權利義務之依據。
五、主管機關受理檢舉案件時，應依下列方式處理：
（一）對於檢舉人姓名、住址、聯絡電話等身分資料應予保密，非必要不得於公函內明載檢舉人身分資料。檢舉案件有具體事證並有違法之虞者，得依第三點優先查處。
（二）檢舉案件有下列情形之一者，得依分層負責權限規定，不予處理。但仍應予以登記以利查考：
1.無具體檢舉內容、未具檢舉人姓名或住址。
2.同一事由，經予適當處理，並已明確答復後，仍一再檢舉。
3.經查證所留檢舉人姓名、住址、聯絡電話或電子郵件位址屬偽冒、匿名虛報或不實。
4.檢舉事項非屬受理之主管機關權責，並已移請該事項主管機關處理。
六、查核人員於執行定型化契約查核時，應佩帶機關服務證，並備妥主管機關查核相關文件及照相機、攝影機或錄音機等設備，並作成紀錄。
七、查核人員於執行定型化契約查核時，應主動對業者出示足以證明身分之機關服務證，並說明檢查目的，現場處理態度應保持良好，避免發生衝突。
八、主管機關及查核人員於執行查核前，必要時得予保密。
九、查核人員為查核定型化契約，除查核空白契約書外，並得影印已訂約之契約書，如業者拒絕提供時，得依消費者保護法（以下簡稱消保法）第五十七條規定處理。
十、查核人員應公正執行職權，不得有下列之情形：
（一）接受不當餽贈或招待。
（二）以查核之名，妨礙業者正當合法業務之進行。
（三）以查核之名，蒐集與查核無關之資料或資訊，或為其他不當之要求。
（四）洩漏查核前應保密之事項，包括查核對象、地點及時間等。
（五）洩漏查核後所獲應保密之事項，包括足以影響業者公平競爭之資料或資訊。
（六）其他足以影響公正執行職權之情事。
十一、查核人員查核後應依下列方式辦理：
（一）查核完畢後，應由查核小組當場作成查核紀錄文件一式二份，由業者或其營業處所之負責人或現場工作人員及查核小組人員簽章後，一份當場交付業者或其營業處所代表收執，一份由查核小組收執。但業者或其營業處所之負責人或現場工作人員拒絕簽收者，不予交付該紀錄文件，並由查核小組攜回以雙掛號郵寄送達。
（二）對於違規之業者，請以雙掛號通知限期於文到十五日內改善，並進行複查。不符規定部分，確有損害消費者財產之虞者，得依消保法第三十三條、第三十六條規定進行調查；屆期仍未改善者，依消保法第五十八條規定處新臺幣六萬元以上一百五十萬元以下罰鍰。但直轄市或（縣）市主管機關另定規定者，得依其規定辦理。
（三）違規業者與執行查核業務所在地非屬同一行政區域者，或銷售現場已拆除，由執行查核業務所在地之直轄市或縣（市）主管機關將查核表，移請公司或商號所在地之直轄市或縣（市）主管機關依第二款規定查處。
（四）違反定型化契約應記載及不得記載事項情節重大者，或對消費者已發生重大損害或有發生重大損害之虞，而情況危急時，得依消保法第三十七條規定，透過大眾傳播媒體公告違法業者名稱、負責人或不動產經紀人員姓名及其違法情形。
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附件2 |
預售屋買賣定型化契約應記載事項部分規定修正規定對照表
中華民國99年8月16日內授中辦地字第0990725159號公告修正
中華民國100年3月24日內授中辦地字第1000723995號公告修正
中華民國100年5月1日生效
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修正規定 |
現行規定 |
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壹、應記載事項 一、契約審閱權 本契約於中華民國＿年＿月＿日經買方攜回審閱＿日（契約審閱期間至少五日） 買方簽章： 賣方簽章： |
壹、應記載事項 一、契約審閱期 本定型化契約及其附件之審閱期間＿＿(不得少於五日)。 違反前項規定者，其條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。 |
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四、房地出售面積及認定標準 （一）土地面積： 買方購買「＿」＿戶，其土地持分面積＿平方公尺（＿坪），應有權利範圍為＿，計算方式係以主建物面積＿平方公尺（＿坪）占區分所有全部主建物總面積＿平方公尺（＿坪）比例計算（註：如有停車位應敘明車位權利範圍或以其他明確計算方式列明），如因土地分割、合併或地籍圖重測，則依新地號、新面積辦理所有權登記。 （二）房屋面積： 本房屋面積共計＿平方公尺（＿坪），包含： １、主建物面積計＿平方公尺（＿坪）。 ２、附屬建物面積，即陽臺__平方公尺(__坪) 、雨遮__平方公尺(__坪)及屋簷__平方公尺(__坪)，合計__平方公尺（__坪）。 ３、共有部分面積計＿平方公尺(＿坪)。 ４、主建物面積占本房屋得登記總面積之比例＿％。 （三）前二款所列面積與地政機關登記面積有誤差時，買賣雙方應依第六點規定互為找補。 |
四、房地出售面積及認定標準 （一）土地面積： 買方購買「 」＿戶，其土地持分面積＿平方公尺（＿坪），應有權利範圍為＿，計算方式係以地政機關核發建物測量成果圖之主建物面積＿平方公尺（＿坪）與區分所有全部主建物總面積＿平方公尺（＿坪）比例持分（註：如有停車位應敘明車位權利範圍或以其他明確計算方式列明），如因土地分割、合併或地籍圖重測，則依新地號、新面積辦理所有權登記。 （二）房屋登記面積： 本房屋面積共計＿平方公尺（＿坪），包含： １、主建物面積計 平方公尺（＿坪）。 ２、附屬建物面積，即竣工圖上之陽臺__平方公尺(__坪)、雨遮__平方公尺(__坪)及屋簷__平方公尺(__坪)，合計__平方公尺（__坪）。附屬建物未明列項目、面積者不予計價。 ３、共有部分面積計＿平方公尺(＿坪)。 ４、主建物面積占本房屋登記總面積之比例＿％。 |
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六、房地面積誤差及其價款找補 （一）房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算。 （二）依第四點計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。 （三）前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方得解除契約。 |
六、房屋面積誤差及其價款找補 （一）房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算。 （二）主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各面積所計算之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時一次結清。 （三）主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分超過百分之三者，買方得解除契約。 |
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七、契約總價 本契約總價款合計新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 （一）土地價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 （二）房屋價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 １、主建物部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 ２、附屬建物陽臺部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整（除陽臺外，其餘項目不得計入買賣價格）。 ３、共有部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 （三）車位價款：新臺幣＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 |
七、契約總價 本契約總價款合計新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 （一）土地價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 （二）房屋價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 １、主建物部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 ２、附屬建物部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 ３、共有部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 （三）車位價款：新臺幣＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 |
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七之一 履約保證機制 本預售屋應辦理履約保證，履約保證依下列方式擇一處理： □內政部同意之履約保證方式。 □其他替代性履約保證方式。 □價金返還之保證 本預售屋由＿(金融機構)負責承作價金返還保證。 價金返還之保證費用由賣方負擔。 賣方應提供第一項之保證契約影本予買方。 □價金信託 本預售屋將價金交付信託，由__(金融機構)負責承作，設立專款專用帳戶，並由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。 前項信託之受益人為賣方(即建方或合建雙方)而非買方，受託人係受託為賣方而非爲買方管理信託財產，但賣方無法依約定完工或交屋者，受益權歸屬於買方。 賣方應提供第一項之信託契約影本予買方。 □同業連帶擔保 本預售屋已與○○公司（同業同級之公司，市占率由內政部另定之）等相互連帶擔保，持本買賣契約可向上列公司請求完成本建案後交屋。上列公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。 賣方應提供連帶擔保之書面影本予買方。 □公會連帶保證 本預售屋已加入由全國或各縣市建築開發商同業公會辦理之連帶保證協定，持本買賣契約可向加入本協定之○○公司請求共同完成本建案後交屋。加入本協定之○○公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。 賣方應提供加入前項同業聯合連帶保證協定之書面影本予買方。 |
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十三、驗收 賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。 雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。 第一項有關達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定，如契約有約定，並於相關銷售文件上特別標明不予配設者，不適用之。 |
十三、驗收 賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕，並得於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款。 前項有關達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定，如契約有約定，並於相關銷售文件上特別標明不予配設者，不適用之。 |
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二十、房地轉讓條件 （一）買方繳清已屆滿之各期應繳款項者，於本契約房地所有權移轉登記完成前，如欲將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵求賣方同意，賣方非有正當理由不得拒絕。 （二）前款之轉讓，除配偶、直系血親間之轉讓免手續費外，賣方得向買方收取本契約房地總價款千分之___（最高以千分之一為限）之手續費。 |
二十、房地轉讓條件 （一）買方繳清已屆滿之各期應繳款項者，於本契約房地所有權移轉登記完成前，如欲將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵求賣方同意，賣方非有正當理由不得拒絕。 （二）前款之轉讓，除配偶、直系血親間之轉讓外，賣方得向買方收取本契約房地總價款千分之__（最高以千分之一為限）之手續費。 |
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二十四、違約之處罰 （一）賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。 （二）賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。 （三）買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之＿（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。 （四）買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。 （五）買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。 |
二十四、違約之處罰 （一）賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，即為賣方違約。 （二）賣方有前款違約情事之一者，買方得解除本契約；解約時賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之＿（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。 （三）買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。 （四）買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。 |
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貳、不得記載事項 七、附屬建物除陽臺外，其餘項目不得計入買賣價格。 |
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附件3 |
100年新制預售屋買賣定型化契約簡要查核表
業者名稱：
地址：
查核日期：
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一、契約審閱權 |
本契約於中華民國＿年＿月＿日經買方攜回審閱＿日（契約審閱期間至少5日） 買方簽章： 賣方簽章： |
□符合規定 □不符合規定 缺失： |
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二、房地出售面積及認定標準 |
（一）土地面積： 買方購買「＿」＿戶，其土地持分面積＿平方公尺(＿坪)，應有權利範圍為＿，計算方式係以主建物面積＿平方公尺(＿坪)占區分所有全部主建物總面積＿平方公尺(＿坪)比例計算(註：如有停車位應敘明車位權利範圍或以其他明確計算方式列明)，如因土地分割、合併或地籍圖重測，則依新地號、新面積辦理所有權登記。 （二）房屋登記面積： 本房屋面積共計＿平方公尺(＿坪)，包含： １、主建物面積計＿平方公尺(＿坪)。 ２、附屬建物面積，即陽臺__平方公尺(__坪)、雨遮__平方公尺(__坪)及屋簷__平方公尺(__坪)，合計__平方公尺(__坪)。 ３、共有部分面積計＿平方公尺(＿坪)。 ４、主建物面積占本房屋得登記總面積之比例＿％。 （三）前2款所列面積與地政機關登記面積有誤差時，買賣雙方應依第6點規定互為找補。 |
□符合規定 □不符合規定 缺失： |
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三、 房地面積誤差及其價款找補 |
（一）房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第1次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第56條第3項之規定計算。 （二）依第4點計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補2%為限(至多找補不超過2%)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。 （三）前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過3%者，買方得解除契約。 |
□符合規定 □不符合規定 缺失： |
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四、 契約總價 |
本契約總價款合計新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 （一）土地價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 （二）房屋價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 １、主建物部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 ２、附屬建物陽臺部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整（除陽臺外，其餘項目不得計入買賣價格）。 ３、共有部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 （三）車位價款：新臺幣＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 |
□符合規定 □不符合規定 缺失： |
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五、履約保證 |
本預售屋應辦理履約保證，履約保證依下列方式擇一處理： □內政部同意之履約保證方式。 □其他替代性履約保證方式。 □價金返還之保證 本預售屋由＿(金融機構)負責承作價金返還保證。 價金返還之保證費用由賣方負擔。 賣方應提供第1項之保證契約影本予買方。 □價金信託 本預售屋將價金交付信託，由__(金融機構)負責承作，設立專款專用帳戶，並由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。 前項信託之受益人為賣方(即建方或合建雙方)而非買方，受託人係受託為賣方而非爲買方管理信託財產，但賣方無法依約定完工或交屋者，受益權歸屬於買方。 賣方應提供第1項之信託契約影本予買方。 □同業連帶擔保 本預售屋已與○○公司（同業同級之公司，市占率由內政部另定之）等相互連帶擔保，持本買賣契約可向上列公司請求完成本建案後交屋。上列公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。 賣方應提供連帶擔保之書面影本予買方。 □公會連帶保證 本預售屋已加入由全國或各縣市建築開發商同業公會辦理之連帶保證協定，持本買賣契約可向加入本協定之○○公司請求共同完成本建案後交屋。加入本協定之○○公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。 賣方應提供加入前項同業聯合連帶保證協定之書面影本予買方。 |
□符合規定 □不符合規定 缺失： |
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六、驗收 |
賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。 雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。 第一項有關達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定，如契約有約定，並於相關銷售文件上特別標明不予配設者，不適用之。 |
□符合規定 □不符合規定 缺失： |
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七、違約之處罰 |
（一）賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。 （二）賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。 （三）買方依第1款或第2款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之＿(不得低於15%)之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。 （四）買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿(最高不得超過15%)計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。 （五）買賣雙方當事人除依前2款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。 |
□符合規定 □不符合規定 缺失： |
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八、其他項目本次並未查核，仍請業者自行依內政部公告之新制預售屋買賣定型化契約規定辦理。 |
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業者簽章：
查核人員簽章：
